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17.02.20 | Dicas e Novidades Meu Imóvel

Imóveis Apoio a Produção da CEF e Juros de obra

Quando você assina o financiamento de um imóvel Apoio à Produção, isso significa que existe uma parceria entre a Caixa e a construtora para viabilizar o empreendimento. Mas existem algumas diferenças se comparado a modalidade tradicional, que é quando o imóvel tem recursos exclusivos da construtora. Como o tão temido e duvidoso Juros de obra, ou seguro de obra como algumas construtoras preferem chamar. Se você tem dúvidas sobre esse assunto, cola na Hype que vamos te explicar tudinho!

Na hora de comprar um imóvel na planta, muitas pessoas se surpreendem com algumas taxas e protocolos do financiamento. E nós da Hype observamos as dificuldades e dúvidas mais comuns sobre o seguro de obra, ou juros de obra, e mobilizamos nossos especialistas para deixar esse processo o mais claro possível para você.

A forma mais fácil de compreender Juros de obra, é entendendo como funciona a modalidade de construção existente através da CEF (Caixa Econômica Federal), o Apoio a Produção. Nele a construtora que quer executar um projeto construtivo de forma mais rápida e segura para o cliente, recorre a Caixa para que ela entre em parceria na realização do projeto.

Afinal, o que é uma obra Apoio a Produção?

Qualquer construtora que tenha um projeto imobiliário pode recorrer a Caixa para solicitar coparticipação financeira durante a fase construtiva, porém precisam comprovar uma série de fatores que serão analisados junto a Caixa Econômica Federal em Brasília. Estas comprovações são a nível técnico, jurídica, cadastral e de viabilidade econômica, e costumam levar em média um ano e meio para receber o investimento, só que nesse momento para dar início é preciso ter uma quantidade mínima vendida ou construída.

Parece um processo complexo, e realmente é, mas também é uma garantia a mais para o comprador, que se beneficia com algumas exigências que a Caixa faz para a construtora. Como o pagamento do seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel), onde a construtora é obrigada a pagar durante o período de obras e vai até a entrega das chaves. Ela também precisa indicar e pagar uma seguradora terceira, o que garante a conclusão do imóvel, pois se a construtora não finalizar a obra, essa seguradora é obrigada a encontrar outra empresa para dar continuidade.

Depois de aprovado e realizado todas as exigências impostas, a construtora começa a receber os valores do financiamento mensalmente, e esse repasse varia de acordo com a evolução construtiva, onde um engenheiro da Caixa se desloca para o canteiro de obras e avalia a sua evolução. É nesse momento que os compradores começam a pagar o Juros de obra.

O que é o Juros de obras?

Neste modelo de Apoio a Produção, a assinatura do contrato de financiamento acontece antes da obra começar ou durante o período de obras. A vantagem em relação a obras de financiamento próprio, é que o crédito é aprovado no momento da assinatura do contrato de financiamento, então nesse modelo você tem uma garantia antecipada de que o imóvel é seu, independente se acontecer algo que possa vir a prejudicar seu crédito no decorrer da obra. Outra vantagem é que a construtora também recebe antes pelo imóvel vendido, pois o banco irá liberar o valor da compra desde o início das obras, fazendo com que o imóvel seja mais barato.

Quando você assina o contrato de financiamento com o banco, o valor a ser financiado com o banco sofre juros mensais, esse juros no período de obras serve para congelar o valor devido no financiamento. Mas vale ficar atento! O Juros de Obra deve ser pago apenas até a conclusão da obra, em valores crescentes, por isso ele também é chamado de Juros de Andamento de Obra ou Taxa de Evolução.

Como é calculado o valor?

Todo mês um engenheiro da Caixa visita a obra, e constata sua evolução. Se a obra está evoluindo de forma rápida o valor aumenta proporcionalmente, mas o tempo de pagamento é menor. Agora, se a obra está atrasada o valor não aumenta, mas o cliente irá pagar por mais tempo.

Dentro do Juros de obra, também está inserido o seguro por morte e invalidez (MIP), que é um valor bem baixo, que resguarda você e a sua família.

É obrigatório?

Sim, pois é uma condição do financiamento para imóveis na planta ou em construção, ou seja, na compra à vista não precisa pagar o juros de obra.

Sobre a sua legalidade, não é considerada abusiva pois a previsão dessa aplicação de juros e amortização está no código civil Art. 591: Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o Art. 406, permitida a capitalização anual. Caso queira saber mais sobre a sua legalidade, o Migalhas fez um artigo super legal, clique aqui para ler.

Mas fique tranquilo, a parcela do financiamento e do seguro de obra não são cobradas ao mesmo tempo! Enquanto o valor do seguro começa a ser pago a partir da assinatura do contrato de financiamento e vai até o término da construção, a prestação do financiamento se inicia na finalização da obra e corre pelo período em que você acordou com o banco.

Se você possui dúvidas sobre financiamento, clique aqui e confira um post que fizemos com tudo que você precisa saber para financiar o seu imóvel.

O que é INCC?

Algumas construtoras cobram também o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que é a valorização que o imóvel sofre durante o período construtivo. O que normalmente não é o caso da Hype. Se não existisse o juros de obra, o valor total do imóvel seria corrigido pela INCC e aumentaria durante o período de construção, uma vez que ele se baseia na valorização do imóvel que aumenta conforme ele vai ficando pronto.

Os imóveis que não são na modalidade Apoio a Produção, normalmente são corrigidos pelo INCC e costumam ter o contrato de financiamento assinado ao término da obra, para ajustar o valor. Quando existe o seguro de obras, o contrato de financiamento é assinado antes ou durante a obra, seu crédito é aprovado antes, fazendo com que a construtora possa praticar melhores valores. E você pode se isentar do INCC comprando com a Hype.

Conclusão

O juros existe quando você compra um apartamento que está na planta ou em construção na modalidade Apoio a Produção. E foi uma forma encontrada pela CEF de incentivar o mercado imobiliário, pois a construtora já utiliza o dinheiro que você emprestou do banco, para realizar a obra. 

Este dinheiro não é liberado de uma vez, e sim conforme a construção do imóvel, pois todo mês um engenheiro da caixa vai verificar o andamento da construção e liberar um valor de acordo com a evolução que a obra teve, que será repassado mensalmente para a financiar a construção.

Esta modalidade não é ilegal e nem abusiva, na verdade ela serve para congelar o valor devido para o banco, pois se não tivesse o Juros de obra, o valor total do imóvel seria corrigido pela INCC (Índice nacional da construção civil) e aumentaria durante o período de construção, afinal ele se baseia na valorização do imóvel que aumenta conforme ele vai ficando pronto. Mas existem muitas construtoras que além do juros de obra, cobra o INCC, o que não costuma ser o caso da Hype.

O que a Hype faz para te ajudar?

Hoje aqui na Hype, nós buscamos entender a realidade do cliente, para assim estabelecer junto com ele o melhor planejamento e então tirar esse sonho do papel. Pensando nisso, desenvolvemos um processo comercial super completo ao qual, você como cliente recebe uma planilha do cenário de simulação durante o período de planejamento, para que em nenhum momento da compra, aconteçam surpresas de taxas indesejadas.

Inclusive, para te atender no pós compra, temos uma equipe de Sucesso do Cliente completa e focada em te proporcionar uma experiência extraordinária durante e depois da construção do seu novo lar.

Isso é um alinhamento da Hype com a Caixa, para você ter uma compra segura e sem sustos. Entre em contato com os nossos especialistas e confira.

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